یک داستان واقعی از سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران(هک سرمایه گذاری مسکن)‏

بازار مسکن

پیش نیاز اتخاذ یک تصمیم مناسب برای سرمایه گذاری در بازارهای مالی مثل بازار مسکن، شناسایی کامل تغیرات این بازاره که پس از شناسایی اولیه­ی دوره های رونق و رکود، سؤالی که برای شما شکل می گیره، اینه که چه تصمیمی بگیریم که بتونه سرمایه و سود پولمونو بیشتر بکنه. تجارب نشون میده که اگر سرمایه گذاری در بازار مسکن از راه درست و اصولیش انجام بشه، و ورود و خروج از این بازار به موقع باشه، میشه بیش از سود نرمال بازار، از بازار مسکن کسب سود کرد.

این مطلب داستانی رو نقل میکنه که سرمایه­ گذاری به نام رضا چطور تونسته با بهره­ گیری از دستورالعمل­ های یه مشاور و متخصص سرمایه­ گذاری در طی ۸ سال پولش رو حدود ۶ برابر افزایش بده:

فرض کنید رضا ۱۰۰ متر مربع واحد مسکونی در تهران در سال ۱۳۸۶ داشته. رضا میتونه کلا فکر فروش واحدشو از سرش بیرون کنه(تعصب در ملک).[۱] یا که با رصد بازار و استفاده از دستورالعملی که یکی از دوستانش که مشاور سرمایه­ گذاری در بازار مسکنه، بهش میده پولش رو بیشتر کنه( کاری که رضا تصمیم به انجامش میگیره)

 رضا ملکشو در زمستان ۱۳۸۶ که رونق بازار مسکن رو به پایان بوده، میفروشه و پولشو داخل بانک، سپرده‌گذاری می‌کنه؛ چونکه در اون زمان، بازدهی مسکن، کمتر از بازدهی بانک بوده و رضا میتونسته با اینکارش سود بیشتری بدست بیاره. مجدداً رضا وقتی که بازار مسکن در حال رونق گرفتنه و داره از رکود داره خارج میشه، در تابستان سال ۱۳۸۹ اصل و سود پولشو از بانک، پس می‌گیره و مجددا اقدام به خرید مسکن میکنه تا بتونه از سودی که بازار مسکن در دوران رونق داره، منتفع بشه. بعد از گذشت ۳ سال در اوایل سال ۱۳۹۲، مشاوره رضا که از کارشناسای بازار مسکنه متوجه شروع رکود مسکن میشه و رضا رو در جریان قرار می­ده. بنابراین رضا مجددا اقدام به فروش ملکش می کنه و باز پولشو در بانک، سپرده‌گذاری می کنه. حالا آقا رضا تونسته بعد از گذشت حدود ۸ سال شاهد ۲ برابر شدن ارزش واقعی پولش و ۶ برابر شدن ارزش اسمیه پولش باشه و می­تونه با پس گرفتن اصل و سود پولش تو زمستان ۱۳۹۴، ملکی به مراتب بزرگ‌تر در محله­ های بالای شهر خریداری کنه.[۲]

جدول زیر جزئیات عملکرد رضا رو نشون میده :

خلاصه و عملکرد رضا در خرید و فروش مسکن[۳]

اقدام انجام شده

ارزش پول رضا در گذر زمان
فروش ۱۰۰ متر مسکن و افتتاح حساب سپرده به نرخ روز در بانک در زمستان ۱۳۸۶ ۱۸۰ میلیون تومان
اصل و سود پول در تابستان ۱۳۸۹ ۲۷۹ میلیون تومان
خرید ۱۷۴ متر مسکن در تابستان ۱۳۸۹ ۲۷۹ میلیون تومان
فروش ۱۷۴متر مسکن در بهار ۱۳۹۲ ۷۵۶ میلیون تومان
افتتاح حساب سپرده به نرخ روز در بهار ۱۳۹۲ ۷۵۶ میلیون تومان
اصل و سود پول در زمستان ۱۳۹۴ ۱۲۲۶ میلیون تومان
خرید ۳۰۰ متر مسکن در زمستان ۱۳۹۴

۱۲۲۶ میلیون تومان

شناخت ادوار بازار مسکن و اتخاذ سیاست بهینه، دو بال موفقیت در بازار مسکنه که اینکار از عهده مشاورین سرمایه گذاری برمیاد.

نکاتی که دوستِ مشاور و متخصص رضا در بازار مسکن در این مدت واسه راهنمایی رضا ازشون استفاده کرده خیلی می­تونه واستون جالب باشه:

  1. کاهش صدور پروانه های ساختمانی، رونق بعدی را ایجاد می کنه
  2. افزایش صدور پروانه های ساختمانی، رکود بعدی را ایجاد می کنه
  3. صدور پروانه های ساختمانی که در دوره رکود کاهش یافته بود، دوباره در دوره رونق، زیاد میشه.
  4. هرچه شدت افزایش قیمت در دوره رونق، بیشتر باشد، طول آن کوتاه‌تر میشه
  5. سرعت شکل گیری رکود، سریع تر از شکل گیری دوره رونقه و طول دوره رکودم از رونق بیشتره.
  6. میشه این روش ساده را انتخاب کرد که در اوایل رونق، وارد بازار مسکن شد و سود بالایی کسب کنه.
  7. پایان رونق (قبل از ورود کامل به دوره رکود) زمان بسیار مناسبی برای خروج از بازار مسکن و رفتن به بازار جایگزین مثل سپرده بانکی، صندوق سرمایه گذاری، طلا و… هستش.
  8. سازندگان باید پروژه خود را با لحاظ طول دوره ساخت به گونه ای برنامه ریزی بکنن که بتونن اون رو در اواخر رونق، تکمیل کنن و بفروشن و اگر سازنده نمی تونه پروژه­اش رو تا پایان رونق به اتمام برسونه، باید در اواخر رونق، اقدام به پیش فروش کرده تا از بازار خارج بشه.
  9. ورود به این بازار، ساده، ولی خروج از آن (به ویژه در دوره رکود) بسیار مشکل است(نقد شوندگی پایین).
  10. دوره های گذار از رکود به رونق و نیمه اول رونق، زمان مناسبی برای خرید ملک (زمین یا مسکن) محسوب میشه.
  11. افت قیمت در دوره رکود (به ویژه در اوایل رکود ) برخی از سرمایه گذاران کم تجربه را تشویق به خرید ملک می کنه. اگه هزینه فرصت سرمایه لحاظ بشه، این تصمیم به لحاظ اقتصادی، اشتباهه.
  12. زمانی ام که رشد قیمت در آینده، پیش بینی می شه و خریدار، توان کافی خرید رو نداره، باید ملکو پیش خرید بکنه.
  13. هر چقدر در رونق، افزایش قیمت شدیدتر باشد، ساخت و ساز، بیش‌تر و رکود بعدی، عمیق‌تر خواهد شد.
  14. نکته خیلی مهم اینه که روند حرکت دوره­ای بازار مسکن ادامه خواهد یافت و در سال­های مختلف با کمی تغییرات تکرار میشه.
  15. سرمایه گذارانی که در این بازار مشابه بازارهای دیگه احساسی میکنن، به سمت خطاهای پرهزینه کشیده می­شن.
  16. سرمایه گذارایی که از گذشته بازار مسکن بی­خبرن، می تونن با مطالعه تاریخچه بازار مسکن از خطای “این بار با دفعات قبل فرق داره ” اجتناب کنن. اونموقع یاد می­گیرن که چیز جدید یا متفاوتی وجود نداره، مگر تاریخچه بازار مسکن که از آن بی‌اطلاع ­اند!
  17. بازار مسکن از خرد جمعی اندکی برخورداره. بنابراین برای سود بردن از خطاهای بازار باید اطلاعات را بهتر از خرد جمعی متداول موجود در بازار تفسیر کرد که بهترین راه اون مشورت با مشاورین متخصص در این حوزه اس.
  18. سرمایه گذاران موفق بازار بازار مسکن، مانند ماهی‌گیرانی ان که به خوبی، اهمیت قرار گرفتن در زمان مناسب و صبور بودنو خیلی خوب بلدن.

هرچند میزان سرمایه، نقش مهمی در قدرت مانور سرمایه گذاران داره، با این حال در بلندمدت، میزان دانش بازاری، به مراتب مهم‌تر از میزان سرمایه است. که این دانش صرفا نزد متخصصین و مشاورین خبره پیدا میشه.

 

حتما بخوانید :

تست شخصیت سرمایه گذاری شما

 

پولینیک کلینیک پول شماست.

ارتباط با بهترین مشاوران سرمایه­ گذاری کشور در:

Poolinic.ir

منبع: تحلیل بازار مسکن ایران، دکتر بهروز ملکی، چاپ چهارم، سازمان مدیریت صنعتی ایران، ۱۳۹۵

[۱] اکثر سرمایه گذاران جامعه، ریسک گریزند. مطالعات نشان داده اند که رنج از دست دادن، بیش از لذت به دست آوردن هر چیزی با اندازه مشابه است. چنین خصوصیات رفتاری منجر به خطایی در سرمایه گذاری می شود که به آن گریز از پشیمانی، با امتناع از پذیرش ریسک گفته می شود.

[۲] با توجه به زمان تألیف کتاب، این مثال تا زمستان ۱۳۹۴ محاسبه شده است و لزوماً به معنای بهینه بودن روش خرید مسکن در زمستان ۱۳۹۴ نیست.

[۳] متوسط نرخ سود سپرده گذاری در بانک طی این سال ها ۱۹ درصد لحاظ شده است.

پولینیک کلینیک شخصی پول شماست.

    4 نظر

  1. آبان ۱۰, ۱۳۹۶
    پاسخ

    مطالبتون در خصوص بازار مسکن با وجود اینکه خیلی مختصر بود ولی دید جامعی رو به آدم میداد و من خوشم اومد.

    • farshad
      آبان ۱۰, ۱۳۹۶
      پاسخ

      خواهش میکنم.
      سعی ما تولید چنین مطالب کاربردی ایه و در چندروز آینده مطالب بسیار جالبی داخل وبلاگ قرار میگیره.

  2. آبان ۲۶, ۱۳۹۶
    پاسخ

    تحلیل شما درست نیست چون کاهش نرخ بهره بانکی را در نظر نگرفتید که اگر آن را اعمال کنید نتیجه متفاوتی بدست می آید

    • فرشاد عرب
      آبان ۲۶, ۱۳۹۶
      پاسخ

      بله این تحلیل با توجه به ثابت بودن نرخ سپرده بانکی و صرفا مقایسه بین بانک و مسکن بوده و قطعا اگر نرخ سپرده بانکی تغییر میکرده اثر میگذاشته روی زمان ورود و خروج به بازار مسکن. اما در حالت کلی این تحلیل و عملکرد کاملا درسته و صرفا باید دید در بازه زمانی مشخص کدومیک از بازارها عملکرد بهینه تری رو ارائه میدن و با اهداف ما سازگاری دارند. که البته واسه در نظر گرفتن تمام این عوامل خیلی بهتره که با مشاور سرمایه گذاری متخصص هم مشورت بشه.

نظر بدهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *